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“僵局”是这样打破的
——惠山经济开发区高强度挖潜加速度转型的做法

时间:2019-07-11 18:30来源:江苏开发区网 点击:0

建设空间被“封杀”,让发展陷入了“僵局”,“僵尸企业”、闲置用地、低效用地,让高效用地陷入了“僵局”。惠山经济开发区从高强度挖潜入手,破解上述两个“僵局”,实现了加速度转型发展。2018年,惠山经济开发区完成直属工业总产值386.6亿元,其中规模以上工业总产值360亿元,占比达93%,同比增长10.3%

一、高精度分析,增强盘活存量空间的主动性

翻开土地利用总体规划图,惠山经济开发区核心区规划面积仅36平方公里,南北不足6公里,东西长11公里,区域狭窄,空间十分有限。从土地资源规划空间分析,呈现两个鲜明特征:一是规模受限制,整个区域规划建设用地总规模为22平方公里,实际已使用建设用地总面积达到21.94平方公里,剩余建设预留空间不足百亩;二是空间受管制,开发区划入中心城区的区域面积为24平方公里,中心城区外的区域面积为12平方公里,一方面由于政策阻隔,中心城区外的建设预留空间无法调入中心城区内,另一方面中心城区内除了已经开发建设的区域,其他多为生态用地或基本农田,被划入严格保护红线,即使惠山区有建设预留空间也无法调入。从土地资源利用状况分析,指向两类用地具备挖潜空间:一类是开发区建区初期引入的工业企业,经过近二十年的沉淀,应该淘汰、需要重组的企业数量不少;另一类是区域内存在的大量集体建设用地,使用粗放,效率低下,整合空间巨大。

开发区在详细摸清土地资源利用底数的前提下,认真分析实现高质量发展面临的困难和机遇,认为用地空间受制约的压力,不应成为经济社会发展的阻力,而应该成为实现高质量发展的强大动力。明确提出土地资源利用上,要实现三个转变:一是项目引进上从“重数量”向“重质量”转变,引进项目宁缺毋滥,必须符合开发区产业发展布局,必须符合高投入、高产出、高效率的要求,用地必须节约集约。二是用地思路上从“要空间”向“挖潜力”转变,三年内,所有引进项目通过盘活挖潜解决用地空间,实现产业新增建设用地“零增长”,建设用地总规模不突破。三是项目管理上从“源头管”向“全程管”转变,既在引进端把好关,更要在开工建设、投产达产、税收效益端实施全程监管,保证项目质量,确保用地效率。

二、高起点规划,增强盘活存量空间的时序性

为了有序推进存量空间盘活,惠山经济开发区专门制定了《整合低效利用土地资源三年行动计划》,对盘活挖潜进行了系统部署和周密安排。截止到20193月,已经清理整合企业49家,盘活存量用地2200亩,引进明恒混合动力、飞全激光等战略性新兴产业项目23家,有力推动了产业转型升级和高质量发展。

一是明确了目标任务。明确从2018年开始,分三年时间,对4481亩有盘活利用潜力的存量土地资源进行空间整合,产生集中连片产业用地不少于1700亩;激活批而未用土地240亩;整合重组低效用地1200亩,到2020年底,实现僵尸企业清理出局,低效用地腾笼换鸟闲置土地高效利用。具体任务分解为:2018年盘活利用地块21个,共计1881.35亩。2019年盘活利用地块10个,共计1836.6亩。2020年盘活利用地块3个,共计664亩。

二是明确了处置对象。惠山经济开发区加强财税、经发、国土等部门联动,依托地方税地理信息管理平台和 “四全”数据管理平台,对企业产出、税收、投资额等数据信息全面梳理,将区域内企业分为“ABCD”四个等别,其中A类为优先发展企业,B类为支持发展企业,C类为提升发展企业,D类为限制发展企业,对于列入CD类的企业,作为盘活存量的重点。为做到精准施策,惠山经济开发区又对CD类企业详细调查,列出“僵尸企业”、“低效企业”清单,明确相对应的地块及范围,作为规划期内清理和整治的重点,优先盘活利用。

三是明确了推进措施。对达不到环保排放、产业政策、集约用地等要求的企业,限制土地出租、转让,采取腾地拆迁、并购重组、提升改造、回购收储等多种处置方式,盘活存量土地资源。对恶意囤地、停产停建的企业,征收土地闲置费,启动司法程序依法进行清理。坚持“以亩均产出论英雄”,全面深化资源要素市场化配置改革,采取用能、用地、用水、排污权等资源要素差别化价格政策措施和各类安全、环保、质量、能耗等强制性标准,增加“僵尸企业”、低效企业用地成本,逼其退出空间。

三、高强度推进,增强盘活存量空间的有效性

惠山经济开发区在推进盘活存量空间的过程中,注意突出重点,典型示范,以点上的高强度突破,引领面上工作向纵深推进。

兼并重组促转型。一汽无锡客车有限公司占地526亩,多年来一直处于低产亏损状态,惠山经济开发区通过二次招商,成功推动国内第一家获得节能与新能源汽车整车生产资质的中车时代电动与一汽锡客实施战略重组,由中车时代电动注资设立无锡中车新能源客车公司,新公司计划5年内完成投入10亿元,力争使新公司实现年产8000台大中型新能源客车的产能规模,达产年销售收入超50亿元,年税收贡献2.5亿元以上。兼并重组让一汽锡客实现了华丽转型,让存量用地实现了价值跃升。截止到2018年,开发区已成功推动南汽新雅途、正达自动化、广东丰凯等类似企业实施兼并重组,鼓励以股权转让、产权转让、资产置换等多种方式盘活资产,已盘活存量土地1200多亩。

拆迁收储求整合。长安化纤地块属于重点整合地块,地块面积97亩,土地性质基本为集体建设用地,地块内12家企业主要是低端纺织业、通用设备制造、金属品制造等传统工业企业,科技含量不高,产业附加值低,市场竞争力弱,部分属于行业淘汰企业,个别企业产销为零、处于停产状态。惠山经济开发区将该地块与情况类似的相邻长宏集团地块列入拆迁收储重点地块,通过市场化运作,对企业用地进行整体收购、整体拆除,统一规整后腾出用地空间300亩,拟招引高端工业制造业项目。另有4宗地块,涉及企业83家,拆除收购正加紧推进之中,可以归并整合腾出空间1100亩。

闲置利用增效益。惠山经济开发区盘活存量空间抓住大地块、大项目的同时,也不放松零星闲置地块的盘活利用,积少成多、积小为大提升土地利用效率。蓝宝机械占地面积100亩,建筑面积近3万平方米,企业内仍有40亩闲置土地。在开发区督导下,由企业出资在该地块再设计建造2万平方米标准厂房,用于开发区产业引进和项目招租,目前该地块标准厂房已经初步建成。开发区对工业企业建而未用、用而不足的闲置或部分闲置地块以准入限制等倒逼方式,推动闲置地块盘活利用,新大力电机、力合光电等企业的400多亩闲置土地,经政府收购招商或代招租,均有高水平产业项目意向入驻。

依法处置破困局。惠山经济开发区算了一笔经济账,目前,使用新增建设用地每亩成本在80万以上,按照产业用地一半使用新增建设用地、一半使用存量建设用地计算,用地成本要达到140万元左右,这与当前存量建设用地盘活的成本十分接近,也使市场化回购成为处置低效土地资源的重要选项。开发区通过第三方资产平台公司积极参与法院组织的破产企业的资产拍卖。福隆鼎玻璃和华通铜业两家破产企业,分别占地50亩和49.5亩,通过司法拍卖,政府以低于市场的价格收回了土地使用权,目前,上述地块已被新招引的项目入驻。

高水平运作,增强盘活存量空间的示范性

惠山经济开发区破解用地空间制约和闲置、低效存量用地“僵局”的成功实践,给我们做出了很好的示范,带给我们深刻的启示。

启示一:抢抓机遇、果断决策是成功实践的基础。惠山经济开发区管委会面对土地资源瓶颈约束,没有怨天尤人,而是变压力为动力、转“倒逼”为自觉,敏锐抓住当前新增产业用地成本与盘活存量用地成本接近的有利时机,化危为机,主动将发展的空间聚焦到存量土地资源的挖潜盘活上,精心谋划,果断决策,启动《整合低效利用土地资源三年行动计划》,找到了破解发展空间不足难题的钥匙。

启示二:勇于突破、大胆创新是成功实践的前提。盘活存量空间的过程中,闲置低效标准认定难、操作推进难、解决资金难、事后处置难等是绕不开的实际问题。惠山经济开发区敢于迎难而上,自主采取菜单制认定、第三方协作、闲置土地合作开发和存量土地差别化供地等模式都是对现有政策规定的突破和创新,这种突破和创新为挖掘存量空间潜力提供了源源不断的动力,同时也给我们提供了有益借鉴。

启示三:市场运作、多方共赢是成功实践的关键。盘活存量空间光政府一头热不行,必须依托市场,创造公开、公平、公正的合作环境,让企业、市场中介等市场要素广泛参与,形成多方共赢的格局,才能真正将闲置、低效用地盘活的内在动力激发出来。惠山经济开发区在进行地块收储、合作开发、重组引入、法院拍卖的过程中,始终尊重企业的市场主体地位,积极发挥市场在资源配置中的决定作用,运作的过程始终平等协商、公开透明,得到了绝大多数相关企业和公司的理解和支持。

启示四:政策引导、合力推进是成功实践的保障。存量空间盘活是一项整体性、系统性工程,靠某个部门、某家企业单打独斗形不成整体效应。惠山经济开发区综合各部门力量,对辖区内企业综合考量,给出了“僵尸企业”、低效用地和闲置土地清单,让盘活存量土地资源有了清晰的指向;动用用能、用水、排污等综合手段,倒逼闲置土地和低效用地企业,形成了盘活存量土地资源合力;重组、收购、合作开发等多种模式给出了盘活存量土地资源的多种途径,有效纾解了盘活存量土地资源的难点问题。

(惠山经济开发区管委会)