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用地“僵局”是这样破解的
——惠山开发区盘活存量空间实现加速度转型侧记

时间:2019-07-11 14:30来源:江苏开发区网 点击:0

夏日炎炎,惠山经济开发区工业园内破产的福隆鼎玻璃地块上正如火如荼在改建高标准厂房,厂房还未建好就已被一批新兴产业项目争先抢定。这个近 50 亩的“僵尸”地块被惠山经济开发区管委会以司法拍卖方式收回了土地使用权,重获“新生”。“以前好些新兴产业项目入驻开发区,往往在选址时会面临无地可落的窘境。”开发区招商引资负责人说,“不过现在好了,只待高标准厂房建完,企业就可入驻。”

攻坚克难破解僵局

这个地块的“重生”,只是惠山经济开发区盘活存量用地空间、实现加速度转型发展的一个缩影。开发区规划建设用地总规模 22 平方公里,实际开发强度逼近天花板,而另一方面,一批未跟上时代发展步伐、淘汰产业的企业土地利用效率低下。面对辖区内建设预留空间严重不足、产业亟需转型升级的现实困境,开发区管委会转变思路,变压力为动力、转“倒逼”为自觉,盘活存量空间、加快产业转型升级,攻坚克难破解高质量发展下的用地“僵局”。抓住近年来新增工业用地成本与盘活存量用地成本接近这一时机,开发区实施了“清理僵尸企业、整合低效资源、优化资源配置”三年行动计划,自 2018 年起对辖区内4481亩有盘活利用潜力的存量土地资源进行空间整合,实现僵尸企业清理出 局、低效用地腾笼换鸟、闲置土地高效利用,为后续产业集聚和提升释放宝贵的用地空间。

今年一季度,开发区就累计清理整合企业49家,盘活存量用地 2200 亩,引进新兴产业项目23 家。在挖潜过程中,开发区管委会算好资源账、产业账、资产账,厘清“僵尸企业”、低效用地和闲置土地清单,坚持因企施策、差别化管理,探索形成了兼并重组、腾地拆迁、闲置扩能、回购收储四种主要盘活模式,全力激发企业、市场内在动能,让空间盘活效益最大化。

兼并重组组出空间

占地526亩一直处于低产亏损状态下的一汽无锡客车有限公司,经开发区二次招商,成功与国内第一家获得节能与新能源汽车整车生产资质的中车时代电动兼并重组,由中车时代电动注资控股并设立无锡中车新能源客车公司,让存量地块实现了价值跃升。新公司计划打造成年产8000台的新能源客车生产基地,达产年销售收入超50亿元,年税收将贡献2.5亿元以上。“占地面积大、地块位置好的低效企业,兼并重组模式可以最高效地盘活 存量资源,创造更大产出。”凭借兼并重组模式,开发区成功推动了辖区内南汽新雅途、广东丰凯等企业以股权转让、产权转让、资产置换等多种方式盘活资产,累计盘活土地资源1200余亩。

腾地拆迁清出空间

位于老长安地区的长宏毛纺集团地块、长安化纤地块、河西宋巷地块和金惠路2号门地块是开发区集体建设用地腾地拆迁、成片整合的重点地块。地块内主要为上世纪8090年代乡镇改制企业,共涉及83家,普遍为低端 纺织业、金属品制造等传统工业。通过市场运作对企业用地进行整体收购、拆除,统一规整后预计可腾出用地空间1100亩,用以招引高端工业制造业项目,实现产业升级。2019年初,总投资12亿元的明恒混合动力变速箱项目一期落地河西宋巷地块,用地面积94亩。开发区还将对辖区内零散、面广、破旧的村庄及传统工业地块进行有序集中拆除,为产业转型、城乡融合发展清出宝贵的用地空间。

盘活闲置拼出空间

无锡惠山光电科技产业园占地47.4亩,拥有产业载体3.6万平方米,目前已形成60余家光电企业产业集群。该产业园的前身曾是一家主体项目建设后迟迟未竣工投产的企业。2017年,开发区本着节约集约用地的原则,积极与该企业协商收购事宜,经过多方努力,该项目最终以成本价顺利完成收购。开发区通过将原有建筑主体改建成高标准厂房,打造为光电科技产业园,吸引了飞全激光科技无锡有限公司、无锡市雷博电子有限公司等企业入驻。2018年,该产业园的总产值达到2亿元,利税1500万元,为开发区整合闲置资源、盘活用地空间树立了典型。

近年来,开发区对低效企业和建而未用、用而不足的闲置或部分闲置地块通过政策引导倒逼,有力推动园区内一批闲置、低效企业主动退出引进新兴产业,或者按照政府标准改造旧厂房,利用闲置土地新建高标准厂房,用以招租同类产业项目实现提 质增效。

回购收储屯空间

“使用新增建设用地每亩成本在80万以上,按照产业用地一半使用新增建设用地、一半使用存量建设用地计算,用地成本要达到140万元左右,这与当前存量建设用地盘活的成本十分接近。”在原区国土部门建议下,开发区管委会算了一笔经济账,让市场化回购成为了处置低效土地资源的重要选项。开发区通过第三方资产平台公司参与法院组织的破产企业的资产拍卖,合理回购收储土地资源。福隆鼎玻璃和华通铜业两家破产企业,分别占地50亩和 49.5亩,通过司法拍卖,政府以低于市场的价格收回了土地使用权,目前上述地块已被新招引的项目入驻。

招商“重质量”、土地“挖潜力”、项目“全程管”。对于新项目用地监管,开发区严格落实区政府出台的《关于进一步加强惠山区工业用地供应管理的实施意见》,以提高准入门槛、实施“双合同”管理和一般工业项目先租后让供地方式等举措,优化配置土地资源,并牢牢坚持节约集约用地理念,科学布局新能源汽车及零部件、生物医药、石墨烯新材料、光电科技、数字信息、互联网应用、科技金融等新兴主导产业集群,建设“四园区二基地一中心”,推动了以产促城,以城兴产,产城融合,区域形态愈加靓丽。

(惠山经济开发区党政办公室)